Владельцам кафе, магазинов, офисов, складских или производственных помещений иногда необходимо расширить или переоборудовать занимаемые ими площади под новые задачи. В жилищном кодексе РФ такие действия называются «перепланировка нежилых помещений». Перепланировка помещений в первую очередь осуществляется для улучшения его эксплуатационных качеств.
Другая ситуация, которая может сложиться в процессе эксплуатации, это когда перепланировка помещения уже выполнена прежними собственниками или арендаторами, а Вы, являясь новым хозяином этого помещения, даже не догадываетесь об этом. И вот, получив план БТИ, Вы обнаруживаете на нем «красные линии», а чиновник, пришедший с проверкой, выписывает Вам достаточно внушительный штраф и накладывает ограничения на любые операции с Вашим объектом недвижимости. Как поступать в этом случае?
В данной статье мы постараемся осветить все вопросы переустройства и перепланировки помещения, получения необходимых согласований и (в конечном итоге) разрешения Межведомственной Комиссии, заключение которой является определяющим при решении вопросов переоборудовании нежилого помещения.
Итак:
Что такое переустройство, переоборудование и перепланировка нежилого помещения?
Согласно Закону города Москвы № 38 «О государственном контроле за учетом и использованием объектов нежилого фонда города Москвы» от 03.07.2002 г, переустройство объектов нежилого фонда – это проведение в одном или нескольких помещениях мероприятий (работ), связанных с изменением месторасположения, размеров и функционального назначения помещений и (или) располагающегося в них инженерного оборудования. Понятие «переустройство» включает в себя перепланировку помещений и их переоборудование.
«Регламент оформления и проведения переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы», утвержденный Постановлением Правительства Москвы N 831-ПП от 25.09.2007 г, детализирует данное определение, говоря, что:
-
переустройство нежилого помещения – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения и техническую документацию (поэтажный план с экспликацией, выписка из технического паспорта на здание, справка БТИ) нежилого помещения
-
перепланировка нежилого помещения – это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения и техническую документацию (поэтажный план с экспликацией, выписка из технического паспорта на здание, справка БТИ) нежилого помещения
Таким образом, можно сказать, что перепланировка – это любые действия по ремонту или реконструкции помещения, которые связаны с изменением планов БТИ. Поскольку на планах БТИ присутствуют стены, перегородки, окна, проемы, сантехнические и электрические коммуникации, следовательно, изменение этих параметров попадает под определение «перепланировка нежилых помещений» и требует обязательного согласования.
Перепланировка помещений проводится в целях изменения эксплуатационных качеств помещения посредством изменения планировочных параметров его отдельных частей (комнат) с сохранением общих технико-экономических показателей в пределах габаритов несущих конструкций и основного функционального назначения перестраиваемого объекта.
Технически перепланировка помещений не представляет особой сложности, современные строительные технологии и богатый выбор стройматериалов открывают перед собственниками (или арендаторами) помещения достаточно широкие возможности для изменения его внутреннего устройства. Расширить пространство, привести нежилое помещение в соответствие с выполняемыми функциями, обеспечить максимальный комфорт сотрудникам и клиентам — все это возможно благодаря перепланировке, которая является удачным решением многих производственных задач.
Сложность в другом. Законодательством Москвы предусмотрена весьма трудоемкая процедура получения разрешений на производство работ по переустройству нежилых помещений, а отсутствие этих разрешений влечет за собой довольно суровые санкции, выражающиеся в наложении штрафов и наступлении иных негативных последствий, существенно осложняющих жизнь собственнику (или арендатору) незаконно переоборудованного объекта. О порядке такого согласования и сборе необходимой документации мы и поговорим в следующей главе.
Согласование перепланировки
Согласование перепланировки нежилых помещений – это процесс утверждения проектной документации в соответствии с нормативами и правовыми актами Российской Федерации с целью получения Разрешения на переустройство и производство ремонтно-строительных работ, осуществления самого переустройства, прохождения приемки завершения переустройства и внесения изменений в поэтажный план БТИ.
Согласование перепланировки производится на основании постановлений Правительства Москвы № 73-ПП «О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы» и № 621-ПП «О порядке оформления и выдачи в режиме «одного окна» документации на проведение работ по перепланировке, переоборудованию, реконструктивным работам на объектах нежилого назначения, по капитальному ремонту, ремонту и покраске фасадов зданий, строений и сооружений, по благоустройству и использованию территории».
Согласно этим документам перепланировка нежилых помещений должна проводиться на основании разработанного проекта, который необходимо согласовать и утвердить в административных органах города Москвы.
Проект перепланировки – это техническая документация, выполненная на основе технического заключения, которое отражает все изменения относительно старой планировки с учетом конструктивных элементов и инженерных коммуникаций.
Проект перепланировки подготавливают специализированные организации, у которых имеется лицензия на проведение соответствующих работ. Проект снимает юридическую и иную ответственность с владельца помещения - после проектирования ответственность за технические решения по перепланировке ложится на плечи проектной организации.
Согласование перепланировки помещений ведется органами СЭС, Госпожнадзора, Дирекции Единого Заказчика, АПУ и Жилищной инспекции. Окончательно согласование осуществляется в МВК (Межведомственной Комиссии). После этого производится осмотр помещения специалистами из жилищной инспекции и оформляется Акт ввода помещения в эксплуатацию. На основании этого документа проводятся соответствующие обмеры, и владелец получает новые документы БТИ.
В случае проведения несанкционированной (несогласованной) перепланировки или при обнаружении контролирующими органами несоответствия помещения (или его отдельных частей) существующим нормам и правилам, на собственника (или арендатора) такого помещения могут быть наложены следующие меры административной ответственности:
-
штраф
-
требование привести помещение в исходное состояние и произвести работы по восстановлению конструкций и приведению инженерного оборудования в исправное состояние за свой счет
-
отказ в продлении (пролонгации) лицензий
-
требование расторжения договоров аренды и иных договоров, дающих право на пользования помещениями
-
информирование органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним об установленных актах несанкционированной перепланировки и (или) несоответствия плана объекта его фактическому состоянию для принятия указанными органами соответствующих мер
-
обращения в суд с исками о продаже помещений с публичных торгов
Для того чтобы избежать этих негативных последствий, лучше вовремя позаботиться о получении всех необходимых разрешений и сборе документации для предоставления в контролирующие органы. Итак, какие же документы необходимы для согласования?
-
заявление о переустройстве и (или) перепланировке нежилого помещения
-
документы, подтверждающие полномочия представителя юридического лица действовать от его имени
-
правоустанавливающие документы на занимаемое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии)
-
документы БТИ (поэтажный план с экспликацией, выписка из технического паспорта на здание, справка о состоянии здания/помещения)
-
заключение органа по охране памятников архитектуры (если это помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории и культуры)
-
проект переустройства и (или) перепланировки помещения, подготовленный и оформленный в установленном порядке
Проектная документация на работы по переустройству и (или) перепланировке нежилых помещений представляется в виде выполненных специализированными проектными организациями исполнительных чертежей и содержит:
-
пояснительную записку по архитектурно-планировочным, конструктивным и технологическим решениям, внутреннему инженерному оборудованию, противопожарным мероприятиям
-
ситуационный план в масштабе 1:2000;
-
план этажа на копии плана БТИ с указанием предполагаемых к сносу и устанавливаемых перегородок, мест пробития проемов во внутренних стенах, расположения конструктивных деталей и узлов, изменений во внутренних инженерных коммуникациях и в использовании технологического оборудования
-
сводный план инженерных сетей
-
техническое заключение о состоянии объекта
-
и другую документацию
Прежде чем предоставлять проект на рассмотрение Межведомственной Комиссии, его необходимо согласовать в соответствующих инстанциях (ДЕЗ, Госпожнадзор, СЭС, АПУ, Жилищная инспекция и пр.) При этом:
-
ГУ МЧС (Пожарные) рассматривает вопросы, связанные с выполнением противопожарных норм, безопасностью эксплуатации помещения и возможностью эвакуации людей в случае возникновения пожара
-
ТО ТУ Роспотребнадзор (СЭС) рассматривает вопросы соблюдения санитарных норм (минимальные размеры помещений, соблюдение баланса площадей до и после перепланировки, соблюдение функционального назначения помещений, освещенность, наличие гидро- и пароизоляции в санузлах и т.д.)
-
ДЕЗ (Дирекция Единого Заказчика) решает вопросы, связанные с текущей эксплуатацией здания (отоплением, водоснабжением, канализацией, вентиляцией, частично газо- и электроснабжением)
-
АПО (Архитектурно-планировочное управление округа) контролирует изменения фасадов здания и проверяет соответствие проекта строительным нормам и правилам, рекомендуя те или иные дополнения и изменения
При проведении перепланировки запрещается:
-
Переустройство помещений, приводящее к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания; ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов дома, строения, или отдельного помещения; удалению, нарушению нормальной работоспособности противопожарных устройств или оборудования; затруднению доступа к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам, а также к местам общего пользования (входным дверям, лестничным площадкам и межкомнатным холлам)
-
Переустройство помещений в строениях, предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в соответствующие решения и распоряжения, если такая перепланировка не является необходимой для обеспечения безопасности эксплуатации
-
Проведение и реализация мероприятий, нарушающих требования строительных, санитарно-гигиенических, технических, эксплуатационных нормативных документов или ведущих к ухудшению условий эксплуатации помещения
-
Демонтаж несущих опор, стен и балок, ненесущих разгружающих опор стен и балок в домах с деревянными, либо смешанными перекрытиями, вентиляционных коробов и коллекторов
-
Замуровывание в стены газовых стоек и газовой разводки
-
Установка или переустройство перегородки, если в результате образуется комната без естественного освещения или приборов отопления
-
Переустройство помещений, в результате которого образуется комната площадью менее 9 кв. м, шириной менее 2,25 м, высотой менее 2,20 м
-
Объединение помещения по вертикали
-
Расширение либо увеличение оконных проемов и изменение наружного периметра стен
Реконструктивные работы
Проведение реконструктивных работ подразумевает изменение внешнего архитектурного облика здания, сооружения, в том числе путем изменения материалов и пластики внешних конструкций, создания, ликвидации или изменения формы оконных и дверных проемов, остекления балконов и лоджий, установки наружных технических средств (кондиционеров, антенн и т.п.), оборудование отдельного входа.
Проведение реконструктивных работ производится:
-
по инициативе собственника или пользователя объекта
-
по предписанию органов власти, контроля и надзора
Разрешение на проведение реконструктивных работ предусматривает наличие у Заказчика комплекта документов в составе:
-
правоустанавливающих документов на использование объекта
-
утвержденной Заказчиком проектной документации, согласованной в установленном порядке и имеющей заключение Мосгосэкспертизы о согласовании конструктивного решения
-
разрешения на осуществление градостроительной деятельности
-
ордера ОАТИ при проведении работ по разрытию (при необходимости)
При необходимости устройства строительной площади в установленном порядке производится оформление отвода земельного участка.
Разрешением на осуществление градостроительной деятельности по проведению реконструктивных работ является разрешение, подготовленное АПУ округа и оформленное по форме установленной председателем Москомархитектуры на основании:
-
письма Заявителя на имя начальника АПУ административного округа с заявкой на подготовку разрешения
-
копий документов по оформлению имущественных отношений
-
согласованной проектной документации по предлагаемым работам
-
технического паспорта БТИ
-
согласований эксплуатационных организаций по объектам государственной и муниципальной собственности
-
согласования собственников объектов недвижимости для арендуемых помещений
Основными документами, регламентирующими порядок получения разрешения на производство реконструктивных работ, являются Закон города Москвы № 50 «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве» и Постановление Правительства Москвы № 621-ПП «О порядке оформления и выдачи в режиме «одного окна» документации на проведение работ по перепланировке, переоборудованию, реконструктивным работам на объектах нежилого назначения, по капитальному ремонту, ремонту и покраске фасадов зданий, строений и сооружений, по благоустройству и использованию территории».
Согласование реконструктивных работ – процесс не менее сложный, чем согласование перепланировки помещения. Прохождение всех инстанций и получение необходимых разрешений может занять от трех до шести месяцев. Дабы не потонуть в бюрократической волоките и оградить себя от обоснованных претензий органов контроля и надзора, лучше доверить выполнение этих работ профессионалам.